In Immobilien investieren: Was Sie wissen müssen – Finanzfluss (2023)

Der Kauf eines eigenen Hauses, die Miete einer Wohnung oder der Handel mit Gewerbeimmobilien an der Börse: Es gibt viele verschiedene Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren, dank der sehr attraktiven Rendite auf die Absicherung im Alter. Aber das birgt auch ein gewisses Risiko. In diesem Ratgeber erfahren Sie, worauf Sie bei der Investition in Immobilien achten sollten.

Wie investiert man in Immobilien?

Wer sein Geld in Betongold, wie die Immobilienbranche oft genannt wird, anlegen möchte, hat mehrere Möglichkeiten und steht vor der Wahl zwischen direkten oder indirekten Immobilieninvestments.

direkte Untersuchung

Direktinvestitionen bedeuten, dass Kapital direkt in das Anlagevermögen fließt.

indirekte Investitionen

Beim indirekten Investieren kaufen Sie nicht das ganze Haus auf einmal, sondern erwerben Anteile an einem Unternehmen oder Fonds, der hauptsächlich in Grundstücke und Immobilien investiert.

Wenn Sie mehr über die verschiedenen Möglichkeiten der Immobilieninvestition erfahren möchten, schauen Sie sich unser Video an:

Kaufen oder Mieten: Lohnt sich die Investition in ein Eigenheim?

Dies ist die beliebteste Anlagemöglichkeit in Sachen Immobilien: der Kauf eines Hauses. Die Entscheidung für eine so große Investition muss gut durchdacht und kritisch sein. Während Argumente wie die lebenslange Freiheit, Miete zu zahlen, verlockend sind, ist der Kauf in erster Linie eine Entscheidung des Lebensstils, denn keine Miete ist nicht gleichbedeutend mit keinen Kosten. Zu den Fragen, die Sie sich vor dem Hauskauf stellen sollten, gehören:

Denken Sie immer daran, dass der Kauf eines Hauses vor allem emotional ist. Für den klassischen Investor ist der Besitz eines Eigenheims keine Kapitalanlage.

Vorteile einer Investition in Ihr Eigenheim

Die Hauptvorteile eines Eigenheims sind die Freiheit der Vermietung und die Sicherheit des Eigenheims. Denn ein Haus ist natürlich eine Investition mit Nutzenfaktor, die ich nicht nur besitze, sondern die ich auch entwickeln kann. Zukünftige Wertsteigerungen können daher grundsätzlich nicht ausgeschlossen werden. Darüber hinaus werden Baukredite mittlerweile zu günstigen Zinssätzen angeboten. Auf dem Papier machen sie den Besitz eines Hauses im Alter durchaus zu einer attraktiven Option. Hier die Vorteile auf einen Blick:

Nachteile einer Investition in Ihr Eigenheim

Auch wer ein Eigenheim kauft, unterliegt auf mehreren Ebenen Einschränkungen. Ein Umzug in einen anderen Staat, um sich beruflich zu verändern, ist nicht mehr so ​​einfach, die Zukunftsplanung konzentriert sich stark auf einen Ort.

Darüber hinaus ist der Besitz eines Eigenheims eine sehr illiquide Investition. Ein großer Teil Ihres Kapitals, das für den Hauskauf zunächst vorhanden sein muss, wird in Immobilien investiert. Ein eventueller Verkauf, um Geld zurückzubekommen, ist nicht sofort möglich. Eine Wertsteigerung einer Immobilie im Laufe der Zeit ist möglich, aber sie ist spekulativ und hängt von vielen Faktoren ab, einschließlich der Lage. Im Gegenteil, Sie zahlen mehr für Renovierungsarbeiten und zahlreiche Nebenkosten. Die Nachteile sind also wie folgt:

Immobilien zur Miete

Sie können ein Haus nicht nur für sich selbst kaufen, sondern es auch als Anlageobjekt vermieten und dank der Vermietung Ihre Rente aufbauen.

Vorteile der Miete

Die Mieteinnahmen können übrigens bereits dann genutzt werden, wenn die Immobilie selbst noch nicht liquidiert wurde. Dies geschieht über den Kredithebeleffekt. Sind die Finanzierungskosten geringer als die Nettomieteinnahmen abzüglich aller anderen Kosten, kann sich dies positiv auf den Cashflow auswirken. Beispielsweise erhalten Sie monatlich mehr Einkommen, als der Kredit Sie kostet, doch in Großstädten kann der Mieter eine solche globale Belastung nicht mehr tragen.

Dieser Effekt kann sich natürlich auch umkehren, wenn die Einnahmen aufgrund von Leerstand oder anderen Sachverhalten unter die Zinsaufwendungen fallen. Darüber hinaus bietet die Vermietung von Immobilien auch einige Steuervorteile. Der Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung und der damit verbundene Gewinn unterliegen nicht der sogenannten Spekulationssteuer, wenn zwischen Kauf und Verkauf einer Immobilie zehn Jahre liegen. Da die Spekulationssteuer auf der Grundlage Ihres individuellen Steuersatzes erhoben wird, kann sie recht hoch ausfallen.

Eigentümer können Werbungskosten auch von der Steuer absetzen. Hierbei handelt es sich um die Kosten, die bei der Anmietung einer Immobilie mit dem Ziel der Weitervermietung anfallen. Beispiele hierfür sind laufende Immobilienkosten, notwendige Reise- und Reisekosten, Renovierungskosten, Wertminderungen auf Gebäude und Zinsen auf Schulden zur Finanzierung vermieteter Immobilien. Mieteinnahmen müssen Sie in Ihrer Steuererklärung nur dann angeben, wenn Sie die Miete auch tatsächlich gezahlt haben. Wenn Sie jemals einziehen möchten, hier ein Tipp: Geben Sie Ihre Wünsche immer in Ihrem Mietvertrag an.

Nachteile der Miete

Mit der Vermietung von Immobilien können Sie Geld verdienen. Erstens ist die Vermietung für Privatinvestoren, die keine Vollzeiteigentümer sind, immer noch keine ideale Lösung. Allein das Klumpenrisiko (also das Risiko, das entsteht, wenn man nicht separat investiert, sondern in einzelne Aktien investiert) sollte Anleger zum Nachdenken bringen: Wenn Sie Immobilien kaufen, investieren Sie einen Großteil Ihres Vermögens in einen Aktienfonds. Eigentum. Eine Vermögensverteilung auf Basis unterschiedlicher Finanzsäulen ist nur bei Beträgen in Millionenhöhe möglich.

Stattdessen tilgen Sie den Kredit zunächst über Jahrzehnte und in der Zwischenzeit sollte nichts Unvorhergesehenes passieren. Aber es gibt viele Möglichkeiten, dies zu tun. Eine ungünstige Lage und Veränderungen in der Umgebung können die Attraktivität einer Immobilie mindern, Wandermieten und leerstehende Häuser können den Wert senken und die Nebenkosten erhöhen. Dies kann schnell zu einem negativen Cashflow führen, wenn die Einnahmen nicht mehr mit den Kreditrückzahlungen und den Mehrkosten übereinstimmen.

Es ist bestätigt, dass die Vermietung von Immobilien für private Eigentümer nicht sehr rentabel istForschung des Instituts der Deutschen Wirtschaft in Berlin. Eigenheimbesitzer können laut DIW mit einer Rendite von 2-3 % rechnen, wobei 25 % der Eigenheimbesitzer eine Rendite von 0 % erzielen.

Doch als Privatanleger sind Sie bereits beim Immobilienkauf im Nachteil. Denn gewerbliche Investoren können mit Banken, Handwerkern und Geschäftspartnern meist bessere Konditionen aushandeln. Bedenken Sie schließlich, dass die Investition in Immobilien ein Vollzeitjob sein kann. Sie suchen selbst Mieter oder bezahlen Makler dafür und sind für die Nebenkostenabrechnungen und die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich.

Ein Eigenheim kaufen oder mieten: Was Sie brauchen

Wenn Sie sich für eine Investition in ein Haus oder Mietobjekt entscheiden, sollten Sie Folgendes mitnehmen:

Weitere Informationen zu diesem Thema finden Sie in unserem Artikel zu diesem Thema.Baufinanzierung.

Geschlossene und offene Immobilienfonds

Wenn ein Eigenheim keine Option ist, gibt es andere Möglichkeiten, beispielsweise Immobilienfonds. Es gibt eine in geschlossener und offener Form, in beiden Fällen wird in Immobilienanteile investiert. Allerdings ist die Investition in diese Fonds nicht ohne Risiko, obwohl die Anbieter seit Jahren ein hohes Maß an Sicherheit suggerieren.

Geschlossene Immobilienfonds (nicht börsennotiert)

Geschlossene Immobilienfonds sind ein in anderen entwickelten Ländern ungewöhnliches deutsches Produkt und gehören zum „grauen Kapitalmarkt“. Grau, weil der Markt bisher kaum reguliert und überwacht wird, etwa von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), die Gelder von Anlegern einsammelt und in verschiedene Immobilienkomplexe investiert. Sofern ausreichend Mittel vorhanden sind, wird der Fonds geschlossen und nach einiger Zeit wieder aufgelöst. Die Miet-, Pacht- und Verkaufserlöse werden dann an die Anleger weitergegeben. Das klingt auf dem Papier harmlos, ist aber nicht für Privatanleger gedacht.

Nachteile geschlossener Immobilienfonds

In diese Fonds können nur relativ große Beträge von 5.000 bis 10.000 Euro investiert werden. Das zunächst investierte Geld wird erst in fünf bis zehn Jahren zur Verfügung stehen. Sie können Ihre Aktien also nicht verkaufen, selbst wenn in diesem Zeitraum ein Verlustgeschäft ans Licht kommt. Anteile dürfen nur auf Sekundärmärkten weiterverkauft werden. Allerdings wird dort meist mit großen Verlusten gehandelt, da geschlossene Fonds nicht an einer Börse notiert und somit nicht ausreichend reguliert sind.

Andererseits ist klar, dass geschlossene Immobilienfonds nur in eine geringe Anzahl von Immobilien investieren, und zwar in der Regel nur in eine Immobilie. Genau wie beim Kauf eines eigenen Hauses wird hier viel Geld in das Produkt investiert, aber hier weiß man es noch nicht einmal genau. Sollte sich der Fonds nicht gut entwickeln, kann es sein, dass die Zivilrechtsgesellschaft (GBR) sogar Nachzahlungen leisten muss: Wenn der Fonds Verluste erleidet oder neues Geld benötigt, sollte stattdessen das Privatvermögen zur Verfügung gestellt werden.

Ein weiterer Nachteil besteht darin, dass sich nicht nur Privatanleger, sondern auch institutionelle Anleger, die deutlich besser gestellt sind, an Immobilienfonds beteiligen können. Entwickler können beispielsweise einen Fonds einrichten und eigene Dienste zu überhöhten Preisen anbieten.

Kurzum: Privatanleger sollten sich von geschlossenen Immobilienfonds fernhalten, denn:

Wichtig: Mit einem 2021 veröffentlichten Gesetzentwurf zur weiteren Stärkung des Anlegerschutzes will die Bundesregierung Privatanleger im Schattenkapitalmarkt besser schützen. Das Gesetz sieht unter anderem vor, dass die BaFin weitreichende Auskunftsrechte hat. Der Gesetzentwurf ist eine Reaktion auf die Insolvenz des Unternehmens, das P&R-Container vermietet.

Offene Immobilienfonds

Ebenso wie geschlossene Immobilienfonds nehmen auch offene Fonds Gelder von Anlegern auf. Sie investieren in Bürogebäude, Lagerhallen und Einkaufszentren in verschiedenen Städten und Ländern. Schon mit kleinen Beträgen können Anleger Miteigentümer eines riesigen Immobilienmarktes werden. Offene Immobilienfonds sind börsennotiert und zeichnen sich durch Liquidität aus. Anteile werden an den Fondsmanager zurückgegeben und sind transparenter als geschlossene Fonds.

Nachteile Offener Immobilienfonds

Allerdings weist ein Offener Immobilienfonds zwei strukturelle Probleme auf. Vor der Finanzkrise 2007 stiegen die Fondscharts stetig an, weil die Immobilienbewertung von den Fondsgesellschaften selbst vorgenommen wurde, die offensichtlich keine großen Schwankungen wollen. Während der Finanzkrise wollten viele Anleger ihre Aktien schnell zurück. Die finanziellen Mittel des Unternehmens reichten nicht aus, um Zahlungen zu leisten, und Immobilien können nicht über Nacht mit Gewinn verkauft werden, sodass offene Fonds über Monate/Jahre geschlossen werden mussten; Anleger konnten ihre Aktien nicht verkaufen.

Für Verluste sorgten dann neue Regelungen: Ab 2013 beträgt die Mindesthaltedauer für Anteile offener Immobilienfonds 24 Monate und die Kündigungsfrist 12 Monate. Dadurch sind die Fonds nicht mehr so ​​offen wie bisher und mit einer Verwaltungsgebühr von bis zu 1,5 % und einer Ausgabegebühr von 6 % nur geringfügig günstiger als geschlossene Immobilienfonds. Nachteile auf einen Blick:

Doch für Immobilienbegeisterte gibt es an der Börse auch andere Möglichkeiten.

Immobilienunternehmen und REITs

Immobilienfonds, insbesondere in Deutschland, sind historische Anlagevehikel, Immobilienaktien hingegen nicht mehr. Dies erklärt zumindest teilweise, warum Immobilienaktien bei Anlegern hierzulande nicht üblich sind. Die Anteile befinden sich im Besitz börsennotierter Immobilienunternehmen, deren Tätigkeit die Planung und den Bau von Gewerbe- oder Wohnimmobilien umfasst. Vonovia beispielsweise ist ein im DAX notiertes Unternehmen, dessen Wertpapiere in die Kategorie der Immobilienaktien fallen.

REIT (Real Estate Investment Trust) ist eine Sonderform von Unternehmen, die auf dem Immobilienmarkt tätig sind. Offiziell sind sie als steuerbegünstigte Immobiliengesellschaften bekannt und ihre Aktien werden öffentlich gehandelt. Zweck dieser AGs ist der Besitz und die Verwaltung von Immobilien. REITs entstanden in den 1960er Jahren in den USA und sind in Deutschland noch weniger bekannt als Immobilienaktien. Die Zulassung durch das deutsche REIT-Gesetz erfolgte erst 2007.

Investieren Sie in REITs

REIT-Aktien werden wie andere Wertpapiere an einer Börse gehandelt. Für den Einstieg ist ein Brokerkonto erforderlich, das bei einer Bank oder einem Online-Broker eröffnet werden kann. Genau wie bei „normalen“ Aktien können Sie diese auf einmal kaufen und kleinere Beträge investieren.

Obwohl REITs in Bezug auf die Kapitalbeschaffung mit Investmentfonds vergleichbar sind, sind Sie als Aktionär Miteigentümer des Unternehmens mit allen damit verbundenen Geschäftschancen und -risiken. Da eine strenge Regulierung REITs jedoch zu einem konservativeren Geschäftsmodell zwingt, sind die Risiken nicht so groß. Auch hinsichtlich der Liquidität unterscheiden sich die beiden Anlagen. REIT-Aktien können wie Aktien stets in liquider Form gehandelt werden. Im Gegensatz zu Investmentfonds besteht beim Verkauf jedoch keine Notwendigkeit, Immobilien zu verkaufen. Allerdings sind auch keine großen Vorteile zu erwarten. Wenn Sie jedoch wirklich diversifiziert in REITs investieren möchten, müssen Sie sich auf spezialisierte ETFs konzentrieren und international denken.

Aktienfonds und ETFs im Immobilienmarkt: international und breit angelegt

REITs bieten in Deutschland aufgrund der Regulierung bereits eine Diversifizierung über eine Vielzahl von Immobilienwertpapieren an. Wer das Volatilitätsrisiko jedoch weiter minimieren möchte, sollte sich über Aktienfonds oder Immobilien-ETFs informieren, die in einen Mix aus klassischen Instrumenten investieren können. Immobilienunternehmen und REITs.

Aktive Aktienfonds im Immobilienmarkt

Aktive Immobilienaktienfonds investieren in verschiedene REITs aus verschiedenen Ländern und sind daher breit diversifiziert. Allerdings ist eine solche Investition im Vergleich zu passiven Immobilienaktienfonds mit einem höheren Aufwand für Fondsmanager verbunden, die das Portfolio manuell anpassen, aber nur selten die Benchmark übertreffen und höhere Renditen erzielen. Weitere Informationen zum passiven Investieren finden Sie auf unserer WebsiteETF-Handbuch.

Passive Aktienfonds und Immobilien-ETFs

Um eine größere Diversifizierung zu günstigeren Konditionen zu erreichen, lohnt es sich, in REIT-ETFs zu investieren. Beispielsweise zeigt der German RX REIT Performance Index die Preisentwicklung aller in Deutschland verwalteten REITs.

Der entsprechende ETF bildet diesen Index nahezu originalgetreu nach. Da dies auch ohne aktiven Manager und relativ automatisch geschieht, sind die Provisionen natürlich sehr niedrig, im Durchschnitt zwischen 0,10 und 0,70 %. Ein System investiert typischerweise große Immobilienmengen in vielen verschiedenen Regionen. Der deutsche REIT-Index ist dafür eigentlich ein schlechtes Beispiel, da er derzeit nur fünf REITs abbildet, nämlich:

Wer sich verbessern möchte, sollte weltweit in Immobilienaktien und REITs investieren oder mehrere REIT-ETFs kombinieren und sich daher unbedingt im Ausland umsehen. Beispiele für internationale ETF-REITs sind „S&P Global REIT“, „Vanguard Real Estate“ und „Schwab US REIT“.

Worauf sollten Sie bei der Auswahl einer Anlageimmobilie achten?

Ob und wie Sie in Immobilien investieren, hängt immer von Ihrer Asset Allocation ab, also davon, wie Sie Ihr Geld in verschiedene Anlageklassen, wie zum Beispiel Aktien, Immobilien usw. investierenSklavereiAusbreitung Dies hängt wiederum von Ihrer Risikobereitschaft ab. Durch die Beimischung von REIT-ETFs können Sie beispielsweise Ihr Portfolio mit einem relativ stabilen Immobilienwert stabilisieren. Für einen langfristigen Vermögensaufbau sollten Sie jedoch immer möglichst diversifiziert und langfristig investieren, egal ob in Immobilien oder nicht. Neben REIT-ETFs ist das auch möglichETFin den anderen Indizes bieten sie eine breite Branchenstreuung und umfassen Immobilienaktien. Als zweites Kriterium sollten Kosten und Aufwand berücksichtigt werden. Geschlossene Immobilienfonds mit ertragsmindernden Gebühren und hoher Liquidität oder die Anmietung einer Wohnung, die zum Vollzeitjob wird, sind nicht unbedingt zu empfehlen.

Kurzum: REITs und Immobilien-Aktienfonds sind vielfältig und günstig

Wer am Immobilienboom teilhaben und nicht unbedingt den Traum vom Eigenheim leben möchte, ist an der Börse mit REITs, Aktienfonds und Immobilien-ETFs gut unterwegs. Insbesondere das letztgenannte Finanzprodukt ist relativ günstig, investiert stark in den Immobilienmarkt und ist transparent.

Häufig gestellte Fragen