In Schweizer Immobilien investieren: eine Schritt-für-Schritt-Anleitung - Le Bijou Invest (2023)

Investieren kann eine schwierige Herausforderung sein. Die Grundprinzipien sind jedoch ganz einfach: Kaufen Sie etwas, das andere Menschen brauchen, und behalten Sie es. Es kann sich (buchstäblich und im übertragenen Sinne) über Jahre hinweg auszahlen.

In der Investmentwelt gibt es nichts Kontroverseres als Immobilien. Einerseits handelt es sich dabei um physische Immobilienwerte, die für viele Finanzinvestoren nur schwer verständlich sind. Andererseits sind sie eng mit Finanzanlagen verbunden und weisen viele ähnliche Merkmale auf. Es lässt sich nicht leugnen, dass sie mehr Menschen zu Milliardären (und Millionären) gemacht haben als jede andere Branche.

Hier werden wir darüber sprechen, wie man in Immobilien investiert.

Warum lohnt es sich, in Immobilien zu investieren?

Eine Immobilie ist ein Grundstück oder ein Gebäude mit allen darauf befindlichen natürlichen Ressourcen. Es handelt sich um materielle Vermögenswerte, die einen inhärenten Nutzen (und damit Wert) haben. Noch wichtiger ist, dass Land (insbesondere für Wohnzwecke) schon immer eine knappe Ressource war und sein Wert mit fortschreitender Urbanisierung steigen wird.

Immobilien erwirtschaften Erträge auf zwei Arten: Erträge (aus der Miete) und Kapitalzuwachs (aus einer Wertsteigerung des zugrunde liegenden Vermögenswerts).

Der Hauptunterschied zwischen Immobilien und den meisten Finanzanlageinstrumenten besteht darinbeeinflussenwenn du kaufst. Dadurch kann die Kapitalrendite für den Anleger (sowohl in Bezug auf Erträge als auch auf Kapitalzuwachs) erheblich verbessert werden, was bei richtiger Planung zu einem außergewöhnlich hohen ROI führt.

Warum die Schweiz wählen?

Das zwischen Frankreich, Deutschland und Italien gelegene Alpenland Schweiz gilt seit Jahrhunderten als sicherer Hafen. Angesichts der Vorteile ist es leicht zu erkennen, warum:

• Politische Stabilität durch erklärte Neutralität
• Friedliche Existenz als souveräne Nation
• Wirtschaftliche Stabilität auf der Grundlage eines entwickelten Wirtschaftsmodells und einer umsichtigen Geld- und Finanzpolitik.
• Hochentwickelter Finanzsektor
• Fortschrittlicher HDI (Nummer 2 weltweit) und hoher Lebensstandard
• geringe Korrelationmit dem globalen Finanzmarkt, wie in Abbildung 1 dargestellt.
• Enge und besondere Beziehungen zur EU und Mitglied des Schengen-Raums

Abbildung 1. Der CH-Markt weist während der Großen Rezession kaum Korrelation mit dem globalen Immobilienmarkt auf.

Arten von Immobilien

Immobilien umfassen eine breite Anlageklasse mit zahlreichen Unterklassen und derivativen Immobilienanlageprodukten:

• Leben
  • Appartement
  • Casa
  • Appartement
  • leere Erde

• Werbung
  • Büroraum
  • Pils
  • Einzelhandel
  • Mischnutzungsbereiche

• Landwirtschaft
  • Viehweide
  • Ackerland

Im Großteil dieses Leitfadens bezeichnen wir Wohnimmobilien als Anlageimmobilien, da diese am weitesten verbreitet und am kostengünstigsten sind und am wenigsten Fachwissen erfordern.

Was sind die wichtigsten Faktoren bei der Investition in Immobilien?

Grundsätzlich hängen Miet- und Immobilienpreise von zwei Hauptfaktoren ab: Angebot und Nachfrage. Einfach ausgedrückt: Wenn die Nachfrage nach Immobilien das Angebot übersteigt, steigen die Preise. Wenn der Markt mit leerstehenden Häusern überschwemmt wird, sinken die Preise.

Das Immobilienangebot ist kurzfristig relativ konstant (Häuser können nicht über Nacht gebaut werden). Darüber hinaus ist das Angebot auf längere Sicht aufgrund von Bebauungsvorschriften und der allgemeinen Verfügbarkeit von Land weitaus weniger elastisch als die Nachfrage. Deshalb werden wir uns auf die Nachfrageseite konzentrieren.

Schlüsselfaktoren, die die Immobiliennachfrage beeinflussen:

• Bevölkerungsdemografie:Je größer die Bevölkerung, desto größer die Nachfrage nach Wohnraum (jeder braucht ein Dach über dem Kopf)
• wirtschaftliche Entwicklung:Je höher die Länge, desto mehr verfügbares Einkommen haben die Bürger
• Ausländische Direktinvestitionen (FDI):Wenn die Wirtschaft floriert, steigt ihre Attraktivität als Investitionsziel, nicht nur auf dem heimischen Markt, sondern auch für internationale Investoren. Infolgedessen wird ausländisches Kapital zunehmen und die Nachfrage auf dem lokalen Markt verzerren.
• Tourismus:Es handelt sich um ein indirektes Derivat ausländischer Direktinvestitionen. Je ausgereifter die Wirtschaft wird, desto attraktiver wird sie für Touristen, die auch eine vorübergehende Unterkunft benötigen. Dies fügt dem Markt eine zusätzliche Nachfrageschicht hinzu.
• Interesse:Dies wirkt sich in zweierlei Hinsicht auf die Nachfrage nach Wohnraum aus. Erstens verlieren Bankeinlagen (die sicherste Anlageform) mit sinkenden Zinsen an Attraktivität. Dadurch können Anleger ihr Geld anderweitig anlegen und einen Teil davon in den Immobilienmarkt schicken. Zweitens senken niedrige Zinsen die Kreditkosten. Da Immobilien fremdfinanziert sind, bedeutet dies, dass Hypotheken sowohl für potenzielle Hausbesitzer als auch für Investoren günstiger sind, was zu einer steigenden Nachfrage führt.

Verschiedene Möglichkeiten, in Schweizer Wohnimmobilien zu investieren

Nachdem Sie nun die Hauptfaktoren kennen, die die Immobilienpreise beeinflussen, fragen Sie sich vielleicht: Wie gehe ich vor?

direkte Aktien

Natürlich gibt es viele Investitionsmöglichkeiten. Um den besten Weg zu finden, in der Schweiz zu investieren, müssen Sie zunächst einige wichtige Entscheidungen treffen:

Bestimmen Sie Ihr Ziel

Dies ist die wichtigste Frage, die alle weiteren Entscheidungen, die Sie treffen, beeinflussen wird:Was ist Ihr Ziel mit Ihrer Investition?

Im Großen und Ganzen gibt es drei Faktoren:Sicherheit des Kapitals, Kapitalwachstum und Qualität der Einkommensquellen.Sie hängen zusammen und beeinflussen sich gegenseitig in der Weise, dass eine Zunahme des einen Faktors eine Abnahme des anderen zur Folge hat.

Wenn Ihnen beispielsweise die Sicherheit Ihres Kapitals am Herzen liegt, möchten Sie an zentralen Standorten investieren, an denen eine hohe Nachfrage besteht. Allerdings stehen Sie im Wettbewerb mit vielen anderen Käufern, was zu einem höheren Kaufpreis führt. Infolgedessen wird die Mietrentabilität sinken.

Vielleicht möchten Sie Ihren Kauf mit Schulden finanzieren, aber das erhöht Ihre Schlagkraft und kann Ihre Verluste (und Gewinne) erhöhen (dazu später mehr).

Andererseits wagen sich renditehungrige Anleger eher an dezentrale Standorte und vielleicht sogar an Handelsstandorte, die von Natur aus höhere Renditen bieten.

Das Finden einer Balance zwischen diesen drei Faktoren, die zu Ihren Zielen und Ihrer finanziellen Situation passt, ist ein sinnvoller erster Schritt, um festzustellen, welche Art von Investition für Ihr Investitionsvorhaben die richtige ist. Da die meisten Ihrer späteren Entscheidungen davon abhängen, nehmen Sie sich Zeit und denken Sie sorgfältig nach.

Entscheiden Sie, wer es verwalten soll

Immobilien müssen sorgfältig verwaltet werden, denn sie sind nur rentabel, wenn es zahlende Mieter gibt. Darüber hinaus sind Immobilien ein physischer Vermögenswert und anfällig für Beschädigungen.

Es gibt zwei Hauptmethoden der Immobilienverwaltung: Selbstverwaltung oder Fremdverwaltung.

Selbstmanagement ist eine einfache und kostengünstige Lösung, da der größte Kostenfaktor Ihre Zeit ist. Dies ist jedoch nicht praktikabel, wenn Sie nicht in der Nähe Ihrer Sachen sind. In diesem Fall kann die Beauftragung eines professionellen Immobilienmaklers die beste Lösung sein. Sie kümmern sich um den Großteil der täglichen Vermietungs-, Mietinkasso- und Wartungsarbeiten. Die Maklergebühren sollten auf 10-15 % der Bruttomiete geschätzt werden.

Eine Möglichkeit, die Verwaltungskosten zu senken, besteht darin, Ressourcen zu bündeln und gemeinsames Eigentum zu nutzen, wie unten erläutert.

Wählen Sie einen Ressourcentyp aus

Unterschiedliche Eigenschaften haben sehr unterschiedliche Leistungsprofile. Beispielsweise können die meisten Immobilien problemlos von Anlegern selbst oder von Maklern mit minimalem Aufwand verwaltet werden. Eine niedrige technische Markteintrittsbarriere führt unweigerlich zu einer Erhöhung des Angebots und damit zu einer Verringerung der Rentabilität. Gewerbeimmobilien (z. B. Büros, Industriebauten) zeichnen sich durch eine relativ hohe Rendite (in den meisten Fällen bis zu 8 %) aus. Sie erfordern jedoch ein spezielles Management und haben einen höheren Einstiegspreis. Dadurch sind sie für Privatanleger deutlich weniger zugänglich und attraktiv.

Daher beziehen sich die meisten Verweise in diesem Dokument nur auf Wohnimmobilien. Da die Mehrheit der Schweizer Bevölkerung in Ein- oder Mehrfamilienhäusern lebt, nehmen wir diese Häuser als Ausgangspunkt. Durch die Einhaltung des Standards wird die Verfügbarkeit des Hauses maximiert. Dadurch werden Mietausfälle reduziert und die Vertriebsliquidität erhöht.

gemeinsames Eigentum

Für diejenigen, denen es an Kapital mangelt (oder die sich nicht wohl dabei fühlen, große Beträge auf einmal zu investieren), bietet Miteigentum die perfekte Kombination aus niedriger Eintrittsbarriere, minimalem Aufwand und dennoch marktführenden Renditen.

Es handelt sich um eine Anlageform, die es Ihnen ermöglicht, die Vorteile einer Immobilieninvestition zu nutzen, ohne die mit der Immobilienverwaltung verbundenen Risiken einzugehen. Dies geschieht durch die Übernahme von Anteilen an der Immobilie (ähnlich einem Gesellschafter einer Gesellschaft) und deren Verwaltung durch ein professionelles Team.

Neuerdings eine Schweizer HotelketteEdelstein, eine neue Form der Teilinvestition in der Hotelbranche.

Ein typischer Gastgewerbebetrieb besteht aus zwei „Teilen“:
• Hotelbetrieb (hohe Wertschöpfung, hohe Marge, hohe Rendite)

• Aktivität auf dem Immobilienmarkt (geringe Wertschöpfung, geringe Marge, geringe Rentabilität)

Früher war der Investor bei der Investition in ein Hotel gezwungen, beide Fraktionen zu besitzen. Es spielte keine Rolle, ob er sich dem am wenigsten rentablen Teil der Immobilie und den damit verbundenen Risiken aussetzen wollte: Es gab keinen anderen Weg.

Le Bijou hat das Investitionsmodell in der Hotelbranche revolutioniert. Es bietet die Möglichkeit, diskret in die Ausstattung der Hoteleinheit zu investieren (Franchise, Innenarchitektur und Renovierung, Uber-ähnliches Servicesystem, Marketing), ohne in die Wohnung selbst investieren zu müssen, in der die Hoteleinheit installiert ist.

Dadurch können Anleger sicher vom hochprofitablen Teil des Geschäfts profitieren: dem Betrieb von Hotelanlagen, ohne ihr Kapital für etwas auszugeben, das einen viel niedrigeren Zinssatz bietet: das Eigentum an dem Gebäude, in dem die Immobilie gebaut wird (geringe Wertschöpfung).

Dies hat eine traditionell kapitalintensive Branche in eine Branche mit geringem Kapital und hohen Margen verwandelt, die den Anlegern im vergangenen Jahr Renditen von 14 % beschert hat.

Wahl des Ortes

Sie haben vielleicht gehört, dass es bei Immobilien nur um Sie geht.Standort, Standort und Standort. Ein Haus/eine Wohnung, die in der Nähe des zentralen Geschäftsviertels, in der Nähe praktischer sozialer Einrichtungen (z. B. guter Restaurants, Schulen, Verkehrsknotenpunkte) liegt und sich durch eine niedrige Kriminalitätsrate auszeichnet, ist offensichtlich attraktiver und daher wertvoller.

Die Idee hinter dem Immobilienstandort-Mantra ist ganz einfach:

• Menschen müssen in einer sicheren und schönen Umgebung arbeiten, essen, lernen und spielen.
• Die Menschen wollen all dies mit minimalem Aufwand erreichen.

Eine Immobilie, die alle Kriterien erfüllt, muss sich daher in bester Lage befinden. Leider ist dies bei den meisten Immobilien nicht der Fall, sodass Anleger Kompromisse eingehen und entscheiden müssen, was ihnen wichtig ist.

Damit sind wir wieder beim ursprünglichen Ziel des Investors. Wenn Sie es als Feriendomizil kaufen, das sich mit der Zeit amortisiert, kann eine Ferienwohnung eine sinnvolle Option sein.

Wenn Sie Ihre Immobilie jedoch dauerhaft vermieten möchten, müssen Sie näher an die Städte ziehen und vorzugsweise Wohnungen kaufen (Mieter wollen sich selten um das Äußere von Häusern kümmern). Berufstätige Alleinerziehende möchten als Mieter möglichst nahe am Stadtzentrum wohnen, während Familien eher nach ruhigen Vororten mit guter Verkehrsanbindung und einfachem Zugang zu Schulen und Außenanlagen wie Parks suchen.

Informieren Sie sich über die Nachbarschaft, in der sich Ihr Zuhause befinden wird, und ermitteln Sie, was auf dem lokalen Markt die größte Nachfrage hat. Wenn Sie dann den Bedarf an familienfreundlichen Unterkünften erkennen, können Sie sich in ihre Lage versetzen. Was macht Ihre Immobilie für sie attraktiv?

Sind Sie bereit, Hebelwirkung zu nutzen?

Unter Anlegern gibt es eine endlose Debatte über die Vorteile von Leverage (Einsatz von Hypotheken zur teilweisen Finanzierung eines Kaufs).

Befürworter glauben, dass Hypotheken den Eigenheimbesitz erleichtern und die Rendite Ihrer Investition erheblich verbessern können (weniger als 100 % des Kapitals werden verwendet, um 100 % der Rendite zu erzielen) und Ihnen eine Diversifizierung Ihrer Portfoliobasis ermöglichen können. Gegner argumentieren, dass das Gegenteil der Fall sei und dass jeder Verlust gleich größer sei.

Die frustrierende Tatsache ist, dass beide Seiten Recht haben!

Letztendlich hängt die Entscheidung davon ab, welcher Anlegertyp Sie sind und wie hoch Ihre Risikobereitschaft ist. Wenn Sie über Nacht absolute Sicherheit wünschen, selbst wenn das globale Finanzsystem zusammenbricht, schließen Sie das Geschäft mit 100 % Eigenkapital ab, wenn Sie es sich leisten können.

Wenn Ihnen jedoch eine etwas höhere Rendite wichtig ist, kann die Aufnahme einer kleinen Hypothek nicht schaden. Denken Sie daran, dass jeder zusätzliche Dollar Ihrer Hypothek ein weiterer Dollar ist, der anderswo investiert werden kann.

Der Schlüssel liegt im massiven Einsatz von Hebelwirkung. Hebelwirkung ist wie Mechanik. Zu viel Spannung kann zum Bruch des Stifts führen. Es sind zwei entscheidende Faktoren zu berücksichtigen:

1. Beleihungswert (LTV):Gibt den Prozentsatz der Vermögenswerte an, die durch Fremdkapital (und nicht durch Eigenkapital) finanziert werden. Je niedriger die Zahl, desto höher ist der Prozentsatz Ihres Kapitals, desto geringer ist das Risiko für die Banken und desto besser sind die Zinsen, die Sie erhalten.

2. Monatliche Zahlung:Dabei handelt es sich um den Tilgungs- und Zinsbetrag, den Sie jeden Monat an den Kreditgeber zurückzahlen müssen. Da es sich um eine Mietfinanzierung handelt, liegt es auf der Hand, dass diese Zahl niedriger sein muss als die tatsächliche Miete. Tatsächlich wird empfohlen, dass die monatliche Hypothekenzahlung 50 % der Gesamtmiete nicht übersteigt.

Wählen Sie Ihr Anlageinstrument

Erfolgt die Investition auf Ihren Namen, den Namen Ihres Ehepartners oder auf eine andere Person als eine Einzelperson (z. B. eine Kapitalgesellschaft oder einen Trust)? Dies mag wie eine triviale rechtliche Formalität erscheinen, hat jedoch schwerwiegende Folgen für die Zukunft.

In vielen Ländern gelten für Immobilieninvestoren aus Drittstaaten Beschränkungen, die von zusätzlicher Bürokratie über höhere Steuern bis hin zu möglichen Befreiungen reichen. Manchmal kann dies teilweise durch die Beauftragung eines im Gastland registrierten Unternehmens behoben werden. Dies bringt jedoch einige Herausforderungen mit sich, da es schwierig oder teuer sein kann, eine Hypothek zu erhalten, ganz zu schweigen von den zusätzlichen jährlichen Berichtspflichten.

Vor dem Kauf einer Immobilie empfiehlt es sich daher, sich rechtlich beraten zu lassen.

warte und sei geduldig

Es gibt Tausende von Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren (niemand wird Geld ablehnen). Allerdings kann es schwieriger sein, das Richtige zu finden.für bestimmte Bedingungen gefunden.Das Finden der richtigen Gelegenheit ähnelt der Jagd, bei der die Vorbereitung (z. B. Anforderungen formulieren, Finanzierung festlegen, Rechtsorgane einrichten usw.) einen enormen Arbeitsaufwand erfordert und sofort den Auslöser drücken muss. Rechts. .

Denken Sie daran, dass sich die richtige Gelegenheit nicht oft bietet. Deshalb sollten Sie so gut wie möglich darauf vorbereitet sein, das Beste daraus zu machen, wenn sie eintreten.

indirekte Investitionen

Indirekte Investitionen sind Investitionen, bei denen Sie nicht direkt Eigentümer der Immobilie sind, sondern Anteilseigner einer Kapitalgesellschaft (SPV) werden, die ihrerseits die Immobilie in Ihrem Namen besitzt. Dies ist eine gängige Methode, Kapital verschiedener Investoren zu bündeln, um ein größeres Geschäft abzuschließen. Es ermöglicht Anlegern, auf institutioneller Ebene zu verwalten und Leistungen zu erbringen, ohne erhebliches Kapital beschaffen zu müssen.

Nachfolgend finden Sie eine vergleichende Übersicht der wichtigsten indirekten Anlagemöglichkeiten in der Schweiz:

1. ETF-y

Beispiel: UBS ETF (CH) - SXI Real Estate® Funds

Es handelt sich um einen ETF, der in Immobilienfonds investiert, die als SXI Real Estate® Funds Broad Total Return klassifiziert sind.

Leistungsprofil:Durchschnittlich 4 % pro Jahr seit 2015

Produzieren:1,65 % jährlich gezahlt

Eintrittsschwelle:Empfohlenes Mindestniveau, das von Ihrem Broker angegeben wirdCHF1.000

Administrative Kosten:0,95 % TER

Liquidität:Sofort

2. REIT

Beispiel: SWPRF

Die Swiss Prime Site AG ist eine börsennotierte Immobilieninvestmentgesellschaft mit einem Portfoliowert von ca.CHF10 Milliarden und besteht hauptsächlich aus Gewerbe- und Einzelhandelsimmobilien.

Leistungsprofil:Jährlich 3-5 % in den letzten 5 Jahren

Produzieren:Derzeit wird keine Dividende gezahlt.

Eintrittsschwelle:Empfohlenes Mindestniveau, das von Ihrem Broker angegeben wirdCHF1.000

Administrative Kosten:Maklerprovision, in der Regel rund.CHF10-15 Pro-Handel

Liquidität:Sofort

3. Crowdfunding

Beispiel: Haus der Menge

Beteiligung an einer Gesellschaft (SPV), die wiederum Schweizer Immobilien besitzt.

Leistungsprofil:Ab 2015 jährliche Eigenkapitalrendite von 6,4 %

Produzieren:NIE

Eintrittsschwelle:MindestensCHF100.000

Administrative Kosten:Verwaltungsgebühr von 4 % (zzgl. MwSt.) pro Jahr
3 % Wiedereinlagerungsgebühr bei erfolgreichem Verkauf

Liquidität:Niedrig: Muss an einen willigen Käufer verkauft werden, der sich die Zeit nimmt, es zu finden.

4. Teileigentum

Beispiel: Sieradeneigenarenclub

Werden Sie Gesellschafter einer Zweckgesellschaft, die Wohnungen in den besten Lagen besitzt oder mietet und diese in Luxushotelimmobilien umwandelt.

Leistungsprofil:Jährlich 7-14 % seit 2011

Produzieren:bis zu 7-14 % pro Jahr, zahlbar jährlich

Eintrittsschwelle:MindestensCHF50.000

Administrative Kosten:NIE

Liquidität:Da es illiquide ist, muss es an einen willigen Käufer verkauft werden, was Zeit braucht.

Wie kann man als Ausländer in der Schweiz investieren?

In der Schweiz gelten strenge Gesetze bezüglich ausländischer Immobilieninvestitionen.

ZerstörenExpaticaSie können ein Haus kaufen, wenn:

• Sie sind EU- oder EFTA-Bürger mit einer Schweizer Aufenthaltsbewilligung und leben in der Schweiz.
• Sie verfügen über eine schweizerische C-Bewilligung
• Wenn Sie über eine Schweizer B-Lizenz verfügen, können Sie auch eine Immobilie kaufen, allerdings nur zum Wohnen, nicht als Kapitalanlage.

Die Zulassungskriterien sind je nach Kanton unterschiedlich, Vorrang haben jedoch Bewerber, die einen Hauptwohnsitz anstreben.

wieder aufnehmen

Die Schweiz bietet vielfältige Investitionsmöglichkeiten in einem äußerst vielfältigen Immobilienmarkt. Wirtschaftliche Stabilität gepaart mit einem gut entwickelten Finanzsystem sorgt dafür, dass Anlegern nie die Immobilienoptionen ausgehen. Nehmen Sie sich Zeit, erkunden Sie, spüren Sie die Umgebung und Sie werden reich belohnt.