Investieren: So investieren Sie richtig in Immobilien (2023)

Grundsätzlich gelten Investitionen in Immobilien als sicher. Welche Faktoren diese Anlageform beeinflussen, erfahren Sie bei uns.

Tatsächlich sind Ersparnisse nicht mehr mit einer Wertgarantie verbunden. Selbst die renommiertesten Kreditinstitute können nicht alles garantieren. Es gibt jedoch Möglichkeiten, Kapital an sichere Anlagen zu binden und so seinen langfristigen Wert zu sichern. Die Rede ist von Immobilieninvestitionen. Immobilien sind grundsätzlich eine sichere Anlageform (mit Ausnahme von Sonderformen wie Mehrfamilienhäusern, die hochspekulativ sein können). Offensichtlich kann es sich nicht jeder leisten, die gesamte Immobilie zu Präventions- oder Investitionszwecken zu kaufen. Alternative Optionen sind Investitionen in Immobilieninvestmentgesellschaften.

Es ist wichtig, Ihr persönliches Portfolio entsprechend Ihrer persönlichen Risikobereitschaft zu diversifizieren. Die Fragen, die Sie außerdem beantworten müssen, lauten: Wie viel Geld möchte oder kann ich investieren? Möchte ich kurz- oder langfristig investieren? Banken empfehlen, 5 bis 15 % Ihres Portfolios in Form von Immobilienaktien zu halten. Nachdem Sie die Höhe Ihrer Investition festgelegt haben, können Sie mit dem richtigen Anlageplan Ihren Ruhestand absichern. Selbstverständlich kann eine sinnvolle und sichere Investition mit einer zusätzlichen Finanzierung kombiniert werden.

Typischerweise liegt die absolute Untergrenze bei 30 % des Eigenkapitals. 40 bis 50 % des Eigenkapitals garantieren eine relative Risikofreiheit. Je geringer der Anteil des geliehenen Geldes ist, desto geringer sind die Zinsen. Rentabilität ist eine wesentliche Voraussetzung für eine Investitionsuntergrenze. Die Wohnung muss hinsichtlich Lage, Infrastruktur und Ausstattung den Bedürfnissen des Marktes entsprechen. Nur so können Leerstände vermieden werden.

Durch die Absicherung Ihrer Finanzen mit Immobilien können Sie deutlich gelassener auf die zukünftige wirtschaftliche Entwicklung blicken. Auch hinsichtlich der Altersvorsorge sucht das Haus seinesgleichen. Obwohl die erworbene Immobilie zunächst verwertet werden muss, hat ein genügsamer Lebensstil positive Folgen: Im Alter finanzieren Eigentümer nicht nur die Immobilie, sondern auch mehr Geldvermögen als die Höfe der Pächter. Damit sich die Investition lohnt und die Immobilie ihren Wert über Jahrzehnte hinweg erhalten und steigern kann, müssen einige Punkte beachtet werden:

das Reich des Todes

Das Hauptauswahlkriterium ist das regionale Umfeld. Trotz des demografischen Wandels wird es nicht weniger, sondern eine andere Nachfrage nach Wohnraum geben. Dort, wo heute ein aktiver Markt besteht, können künftig auch Eigenheime verkauft werden. Der Wert von Immobilien in der Metropolregion bleibt gleich oder steigt. Für ländliche Gebiete gibt es schlechtere Prognosen. Vorsicht ist auch in Regionen geboten, in denen die Wirtschaft von mehreren Unternehmen abhängt. Wenn etwas schief geht, können Sie sich nicht auf den Eintauschwert verlassen.

Ausrüstung

Beim Wiederverkauf muss die Inneneinrichtung des Hauses speziell an die Zielgruppe angepasst werden. Beispielsweise sind Gärten für Familien wichtig, ebenso wie die Erschwinglichkeit von Immobilien. In den höheren Semestern wird mehr Wert auf großzügige Badezimmer gelegt, die sich leicht für pflegebedürftige Menschen anpassen lassen. Bedenken Sie außerdem: Je zeitloser und unmoderner das Muster von Fliesen und Sanitärkeramik gewählt wird, desto stabiler ist der Wert für den Eigentümer.

Ort

Beim Bau oder Kauf sollten Sie auf die unmittelbare Umgebung des zukünftigen Eigenheims achten. Je attraktiver der Standort, desto stabiler ist der Immobilienwert. Wichtig sind auch die Fragen: Wo kann man kaufen? Kannst du auch laufen? Wie weit sind Ärzte und Krankenhäuser entfernt? Und wo gibt es Unterhaltungsmöglichkeiten wie Theater, Kinos und Restaurants?

Natürlich hat die Öffnung der europäischen Märkte auch Konsequenzen für den Immobilienmarkt, aus ganz Europa gibt es sehr interessante Angebote, die beispielsweise als Investition in eine kleine Ferienwohnung oder ein kleines Ferienhaus genutzt werden können. Eine solche Anlage garantiert insbesondere in der Ferienzeit ein erhebliches Ertragspotenzial, bietet aber auch die Möglichkeit der Eigennutzung während der eigenen Ferienimmobilie. Daher lohnt es sich auf jeden Fall, in europäischen Metropolen nach geeigneten Immobilien zu suchen.

Wenn Sie hier die richtige Wahl getroffen haben, kann es für Städtetouristen und möglicherweise auch Geschäftsreisende eine interessante Alternative als passender Aufenthaltsort sein. Dadurch ist die Kontinuität der Vermietung gewährleistet, was den finanziellen Mehrwert gegenüber einem reinen Ferienhaus, das nur saisonale Einnahmen generiert, erhöht. In Wien finden Sie Häuser, die in den oben genannten Rahmen passen. Lassen Sie sich bei einer Besichtigung vor Ort davon überzeugen, welches Zuhause das Richtige für Sie ist. Passende Unterkünfte für einen Städtetrip in Wien finden Sie im Internet. Die Buchung erfolgt ganz einfach und auch online.

Kann die erworbene Immobilie gewinnbringend vermietet werden, amortisiert sie sich über die Jahre in Form von Finanzierungsraten. Auf diese Weise verfügen Sie ein Leben lang über ein schuldenfreies Zuhause, das Ihnen ein beträchtliches zusätzliches monatliches Einkommen in Form von Mieteinnahmen beschert. Wertsachen sind überall. Von Haus bis Wohnung ist es Ihnen überlassen, mit welcher Größe Sie beginnen möchten.

Grundsätzlich ist die Rentabilität von Wohnraum umso höher, je zentraler die Lage und je besser die Infrastruktur. Bedenken Sie jedoch, dass die Kosten für den Kauf von Wohnungen in überdurchschnittlicher Lage dadurch hoch sind. Allerdings ist oft zweifelhaft, ob eine entsprechend höhere Miete erzielt werden kann. Allerdings ist das Risiko in diesem Fall gering: Eine gute Wohnung in guter Lage findet immer einen Mieter (mit einem passenden Mietzins).

Als Erfolgsfaktoren gelten die Nähe zur Innenstadt, Verkehrs- und Einkaufsanbindungen, aber auch ruhige Lagen, Naherholungsgebiete und ein Wohngebiet. Ein Haus in durchschnittlicher Lage ist günstiger in der Anschaffung, birgt aber auch ein höheres Leerstandsrisiko. Jedes Detail, etwa ein Balkon, eine Sonnenterrasse oder ein Badezimmer mit Badewanne, kann zum wichtigen Entscheidungskriterium werden. Aus Sicht eines potenziellen Mieters heben sich Wohnungen mit diesen „Eigenschaften“ deutlich vom Angebot der Konkurrenz ab und stellen daher einen absoluten Vorteil dar.

Es muss auch darauf geachtet werden, dass die Wohnung für eine möglichst große Zielgruppe erschwinglich ist. Die Wohnkosten sollten 30-35 % des Nettoeinkommens nicht überschreiten. Eine Vorsorgewohnung sollte daher durchschnittlich zwischen 500 und 800 Euro brutto kosten. Gefahr! Als Eigentümer zahlen Sie in Nettobeträgen, als Mieter in Bruttobeträgen (also mit BK, Mehrwertsteuer). Die ideale Lösung für den Mieter ist eine Wohnung, die ohne vorherige Investitionen (frisch gestrichene, ausgestattete Küche und Badezimmer) sofort bezogen werden kann. Bei der Küche ist es wichtig, sie so vollständig wie möglich zu gestalten. Das bedeutet, dass alle gängigen Küchengeräte (Kühlschrank, Kochfeld, evtl. Geschirrspüler, Mikrowelle) vorhanden sind. Eventuell vorhandene „Zusatzausstattungen“ einer Wohnung wie Balkon/Terrasse, Badezimmer mit Badewanne etc. sind aus Sicht zukünftiger Mieter von Vorteil und grenzen die Wohnung von Konkurrenzangeboten ab. Liegt die Wohnung in einer höheren Etage, muss im Wohngebäude ein Aufzug vorhanden sein.

Derzeit gibt es bereits mehrere Anbieter auf dem Markt, die Builder-Modelle umsetzen und organisieren. Sie benötigen also keine Fachkenntnisse und müssen sich nicht mit Verwaltungsaufgaben belasten, die normalerweise mit der Anmietung einer Wohnung verbunden sind. Im Zeitalter der privaten Altersvorsorge sind Gebäudemodelle eine Alternative zu Immobilienfonds. Die Builder-Modelle verteilen die Herstellungskosten auf 15 Jahre und kombinieren die Investition in Immobilien mit der Nutzung von Steuervorteilen, da zu sanierende Wohngebäude oder historische Gebäude genutzt werden. Bei der Revitalisierung gibt es insbesondere begünstigte Produktionsaufwendungen, die sich über einen Zeitraum von 15 Jahren erstrecken können, da eine Verpflichtung besteht, die Sanierung eines Wohngebäudes zu fördern oder Aufwendungen gemäß Art. 3 bis 5 MRG bzw. das Denkmalschutzgesetz. Da die normale Abschreibungsdauer etwa 67 Jahre beträgt, hat eine kürzere Abschreibungsdauer einen steuerlichen Aufschubeffekt.

Durch die beschleunigte Abschreibung bleiben Mieteinnahmen in den ersten 15 Jahren weitgehend steuerfrei und Veranstalter informieren Miteigentümer über die steuerlichen Ergebnisse, die sie in ihrer Steuererklärung angeben müssen. Beim Verkauf ist jedoch Vorsicht geboten: Nicht nur beträgt die Spekulationsfrist 15 Jahre, sondern es müssen auch Vorzugsabzüge in Höhe von 1/15 zusätzlich versteuert werden. Die Nachbesteuerung der begünstigten Herstellungskosten erfolgt gemäß § 28 Abs. 7 EStG und wird als „Sondereinkünfte“ bezeichnet. Bis 29 Jahre nach der erstmaligen Erfassung von 1/15 der Abschreibung erfolgt keine weitere Besteuerung.

Wird die Immobilie innerhalb von 15 Jahren verkauft, sind danach sowohl der Kapitalgewinn als auch die Minderung der Herstellungskosten steuerpflichtig.

Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die Sie aufbringen mussten, um Einnahmen zu erzielen, also alle Werbungskosten zuzüglich der Abschreibungen (Verbrauchsabzug). Jährlich kann von der Steuerbemessungsgrundlage der Wohnung ein bestimmter Prozentsatz (ermittelt anhand der Nutzungsdauer der Immobilie in Jahren; üblicherweise wird über 67 Jahre abgeschrieben, also 1,5 %) (Kaufpreis) als Wertminderung, als Ausgleich abgezogen werden der Wertverlust. Zu den Kosten, die zu einer Reduzierung der Steuerbemessungsgrundlage führen, können beispielsweise Kosten für einen Steuerberater, einen Anwalt, Reformen, Werbung (zur Mietersuche), Maklergebühren und Zinsen für Kredite gehören.

Beispiel: Das Jahresnettoeinkommen beträgt 5.000 €. Als Werbungskosten gelten - Aufwendungen für den Immobilienerwerb - 1000 Euro, - Zinsen für ein Darlehen, 500 Euro, - für einen Anwalt, 500 Euro für einen Steuerberater und weitere 250 Euro, - AfA. Die Steuerbemessungsgrundlage wird wie folgt berechnet:

In diesem Beispiel zahlen Sie nur die Einkommensteuer in Höhe von 2.750 € und nicht auf Ihr gesamtes Wohneigentum von 5.000 €. Sind die Ausgaben (aufgrund eines höheren Fremdkapitalanteils, höhere Zinsen, zusätzliche Reparaturkosten etc.) höher oder die Einnahmen geringer (aufgrund von Leerstand), kann sogar ein negativer Saldo entstehen. Dieser Steuerausfall kann durch andere Einkünfte (zum Beispiel aus anderen Mieten, aber auch Arbeitseinkünften, also Löhnen) ausgeglichen werden, was mitunter sogar zu einer Steuergutschrift (!) führen kann.

Wird die Wohnung vor Ablauf der 10 Jahre verkauft, wird die gesetzliche Spekulationsfrist nicht erreicht. Das bedeutet, dass zusätzlich zu der 20%igen Steuerrückerstattung bei Nichterreichung des Gesamtüberschusses die Differenz zwischen dem Kaufpreis (der Preis, zu dem ich die Immobilie gekauft habe zzgl. Kaufnebenkosten) und dem Verkaufspreis (abzüglich weiterer Verkaufskosten) erwirtschaftet werden muss ), also Spekulationsgewinne, ist mit dem normalen Steuersatz zu versteuern.

Beispiel: Kauf einer Wohnung im Jahr 1998 für ATS 2.600.000 inklusive Nebenkosten (~$189.000). Verkauf einer Wohnung im Jahr 2004 für 200.000 Euro abzüglich Nebenkosten. Die Differenz von 11.000 € muss an die Einkommensteuer abgeführt werden.

Lücken bedeuten Leistungseinbußen und sind gerade am Anfang gefährlich. Wenn für den Kauf einer Wohnung Fremdkapital benötigt wird, sollten Sie Folgendes bedenken: Der restliche Kreditbetrag wird in Form einer Annuität (in der Regel monatlich) zurückgezahlt. Es besteht zum Teil aus Zinsen und zum Teil aus Kapital. Zu Beginn der Rückzahlung werden fast nur Zinsen gezahlt, der Rückzahlungsanteil des Kapitals ist sehr gering. Aus diesem Grund wird ein hoher Betrag verzinst. Bei der Rückzahlung ändert sich das Verhältnis in die entgegengesetzte Richtung, was bedeutet, dass der geringere Betrag verzinst wird.

Die einzige Antwort auf diese Frage ist „Es kommt darauf an“. Es kommt auf die Anforderungen an, die die Wohnung erfüllen muss. Grundsätzlich ist die Rentabilität von Wohnraum umso höher, je zentraler die Lage und je besser die Infrastruktur. Bedenken Sie jedoch, dass die Kosten für den Kauf von Wohnungen in überdurchschnittlicher Lage dadurch hoch sind. Allerdings ist oft zweifelhaft, ob eine entsprechend höhere Miete erzielt werden kann. Allerdings ist das Risiko in diesem Fall gering: Eine gute Wohnung in guter Lage findet immer einen Mieter (mit passendem Mietpreis)! Denken Sie auch an schnell wachsende Gebiete mit guter Infrastruktur, in denen aber noch günstigere Immobilien zu finden sind.

Eine Rückgabe ist immer mit einem Risiko verbunden. Der Preis für höhere Renditen ist immer ein höheres Risiko. Wer nicht so viel Risiko eingehen möchte, muss akzeptieren, dass nur geringere Renditen möglich sind. Keine Seite lässt sich als Vorteil oder Nachteil definieren: Die Wahl der Variante wird allein von der Risikobereitschaft des Einzelnen bestimmt.

Mehrere Faktoren beeinflussen die Rentabilität der Wohnung eines Investors:

• Mieteinnahmen
• Den Wert von Immobilien steigern und Steuervorteile nutzen.
  

Wichtig, insbesondere für die Bewertung und eine gute Rentabilität (die Grundlage für weitere Mieteinnahmen), ist die Qualität der Immobilie: Diese steht in engem Zusammenhang mit der Bewertung. Es geht um die Lebensqualität, die Sie Ihren potenziellen Mietern bieten können. Dafür sorgen eine gute Lage und Infrastruktur, eine praktische Raumaufteilung und idealerweise ein Balkon oder eine Terrasse.

Der Hausbauer hingegen muss zunächst mehr Geld aufbringen. Allerdings hat der Eigentümer nach 13-21 Jahren – je nach Preis und Eigenkapital, Finanzierung und Tilgungsplan – eine geringere monatliche Zahlung als der Mieter. Konkret: Von diesem Moment an steht dem Eigentümer mehr Geld zur Verfügung. Die Vorteile einer Immobilie im Alter werden noch deutlicher. Das lässt sich anhand einer einfachen Rechnung erkennen: Mit 65 Jahren hat der Eigentümer in der Regel die letzte Rate bezahlt, sein Honorar tendiert gegen Null. Jetzt können Sie sich zurücklehnen und entspannen, da die Eigentümer mietfrei wohnen.

Ganz anders sieht es bei einem Mieter aus: Beträgt seine Rente weniger als 80 % seines Renteneinkommens, wird es für ihn schwieriger, die mögliche Mietkostenerhöhung zu verkraften. Dotacje und die Firma Dotacje bieten auch für Bauherren interessante Aspekte. Darüber hinaus ist die Wertsteigerung des Eigenwerts der Immobilie im Vergleich zu einer Kapitalerhöhung durch den Mieter nicht steuerpflichtig. Weitere Vorteile für das Eigenheim: Eine Bauherrenfamilie wohnt in den eigenen vier Wänden und kann ihr Zuhause individuell gestalten. Es kommt nicht auf die Eigentümer an. Kein Lärm von anderen Bewohnern. Sie müssen sich keine Sorgen über Räumungen machen. Kurz gesagt: Der Bauherr schafft seinen eigenen Komfort, seine Sicherheit und seinen bleibenden Wert, anstatt die Immobilie des Eigentümers zu finanzieren. Dies ist insbesondere im Alter und Ruhestand wichtig.